Immobilien, die von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung zur Überlassung an die Gesellschafter/Begünstigte angeschafft werden, führen immer wieder zu steuerlichen Diskussionen. Nunmehr wurden die in Rz 637 und Rz 638 KStR enthaltenen Aussagen zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschaffte bzw hergestellte Immobilien vom BMF durch die vorliegende Information für alle offenen Verfahren außer Kraft gesetzt.
Die wichtigste Änderung in der Rechtsansicht des BMF betrifft die Eliminierung der sogenannten Wurzelausschüttung, welche allerdings in der Rechtsprechung des VwGH sowieso nie gedeckt war. Nunmehr vertritt das BMF – konform zur Rechtsprechung des VwGH – die Ansicht, dass eine von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung angeschaffte Immobilie stets dieser ertragsteuerlich zuzurechnen ist.
Eine verdeckte Gewinnausschüttung im Zusammenhang mit von Kapitalgesellschaften oder Privatstiftungen errichteten Gebäuden, die an ihre Gesellschafter oder Begünstigte vermietet werden, kann sich damit lediglich aus einer zu geringen oder gar keinen Miete ergeben. Wird von der Körperschaft dem Anteilseigner oder Begünstigten eine Miete für eine zur Verfügung gestellte Immobilie verrechnet, ist zu untersuchen, ob es für die Vermietung derartiger Immobilien einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Den Nachweis für einen funktionierenden Mietenmarkt hat der Steuerpflichtige zu erbringen. Liegt ein solcher vor und entspricht die verrechnete Miete der Marktmiete, liegt keine verdeckte Ausschüttung (Zuwendung) vor. Liegt die verrechnete Miete unter der Marktmiete, stellt die Differenz zu Marktmiete eine verdeckte Gewinnausschüttung dar. Liegt hingegen kein funktionierender Mietenmarkt vor, ist zu untersuchen, ob eine sogenannte Renditemiete bezahlt wird. Diese liegt nach Ansicht des VwGH zwischen 3% und 5 % der Anschaffungs- bzw Herstellungskosten (einschließlich Grundstück). Wird diese Renditemiete bezahlt, so liegt wiederum keine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Wird weniger als die Renditemiete bezahlt, liegt in der Differenz zur Renditemiete eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Die Zurechnung einer Immobilie zur außerbetrieblichen Sphäre einer Kapitalgesellschaft kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn diese schon ihrer Erscheinung nach offensichtlich für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt ist (wie insbesondere bei besonders repräsentativen und luxuriösen Gebäuden, die speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters abstellen). Die Vermietung einer derartigen Immobilie ist bei der Kapitalgesellschaft als außerbetriebliche Vermietung steuerpflichtig.
Umsatzsteuerlich ist in allen Fällen zu prüfen, ob eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt. Liegt die geleistete Miete unter 50 % der Markt- oder Renditemiete, soll nach Ansicht des BMF die Immobilie nicht zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehören. Daher besteht in diesen Fällen kein Vorsteuerabzug. Bei Privatstiftungen vertritt das BMF die Ansicht, dass die Überlassung einer Immobilie an einen Begünstigten jedenfalls dann keine unternehmerische Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinn darstellt, wenn die Überlassung im Rahmen der Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks erfolgt.
Stand: 25. Juni 2019
